平洲,很能“造”。
十几年前是工业制造,现在是造城。
相较十年前工业重镇的“凌乱”,如今的平洲似乎变得更有活力、更有气势。
【资料图】
随着年初映月新城规划的出台,周边楼盘的身价也水涨船高,吸引了众多目光的关注。
不可否认,规划确实很牛,但千万不要急着往里冲, 正确的买房时机很重要。
而且, 目前平洲新房的价格分化也正在变得更明显。
接下来,笔者将盘一下平洲楼市背后的隐藏逻辑?
平洲,一手掌握佛山楼市的两大财富密码——西接千灯湖,北临广州荔湾。
回到本身也有映月新城的规划, 表面上看未来很美好,现实却很“艰难”。
|示意图
“艰难”现实的背后,有着三个逻辑:
其一,平洲是桂城的发展后劲,但需要时间;
其二,平洲楼市有价格内卷的趋势;
其三,将会受到千灯湖新盘的影响;
01
平洲是桂城的后劲
但仍需要时间发展
众所周知,土地财政是佛山经济极其重要的部分。
据诸葛数据研究中心统计:
2019年,佛山土地财政依赖度历史第一次达到106%,位列30个大中城市的第11位;
2020年,佛山土地财政依赖度高达180%,成为全国第一;
2021年,佛山土地财政依赖度超过140%,排名第二;
而2022年是佛山的转折点,土地财政依赖度仅为52.9%,排名全国56。
|图源:诸葛数据研究中心
土地财政依赖度的下降,也许这是佛山进行产业转型的成效,比如说发展三龙湾科技城、顺德人工智能等。
但笔者认为主要原因是那段 “特殊时期”+当下经济内需不足的影响,导致购买力不足 ,所以土地财政没前几年的风光。
这也就不难理解,为什么开年“映月湖新城”的重磅规划来得那么快。
另一方面,这也导致了 平洲目前城市界面极度割裂的状况 ,比如说高楼群旁边就是村落、工厂,甚至还有农田,特别是平南、平西那一块,城市形象的提升需要很长一段时间。
|多为村落、工业区
不过,平洲已经在造城的路上了。 3月份平洲工业区2492亩启动改造,据相关规划显示,将改造成为 住宅区、产业园、小学、中学、商业 等综合性功能的新片区。
长远来看,桂城核心区的土地逐渐饱和,城市发展将会慢慢由映月新城为起点慢慢向外延申。
可以预见, 平洲是具备价格跃升可能的,只是何时入手是关键问题。
02
平洲房价开始内卷
楼市或将迎来新局面
目前,平洲的在售的楼盘主要集中在映月新城一带。
其实,星汇文瀚首开入市的时候就很抢眼,整体去化率约68%,抢了一大部分刚需、刚改客户。
现在又推出了这个价格,真是把周边保利映月湖天珺、保利天汇、中海丽湾尚宸、佳兆业广雅苑卷得不行。
另一方面, 星汇文瀚的这个价格,而且产品也不差。约85㎡三房,主卧能带独立卫浴 ,还有飘窗设计,整体空间感不错。
所以,星汇文瀚很可能会给接下来的映月新城刚需房价打开新局面。
|星汇文瀚85方户型图
鉴于当前大量的“救市”呼声,大概率会迎来相关调控政策, 也许年底是个不错的入手时机,大家可以期待一下。
03
灯湖旧改将入市
大户型的诸神之战
另一方面,千灯湖楼市在年底也有动作。
据悉,碧桂园灯湖盛世二期预计下半年入市,有八成是165-298㎡大平层产品,价格预计在5万+/m。
此外,洲表村旧改项目也将打造成 佛山首个万科臻系产品,产品面积段为140-240㎡ ;宝华村旧改项目将打造成 招商玺级豪宅产品,面积段为180-320㎡。
面对众多的大户型货量,多少会影响到平洲映月新城的高端改善盘。
虽然说映月新城地段不及千灯湖,但价格还是有一定吸引力的,到时候就是真刀真枪拼产品了。
另一方面,也有可能会出现共赢场面。
千灯湖新盘的推出多少会带动一下行情,按以往走势来看,映月新城也会跟涨。
可以确定的是,对于自住的购房者来说,映月新城是没问题的。
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